NTC – Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất là cơ sở cho việc đẩy mạnh kinh doanh

• Trong tháng 06/2024, UBND tỉnh Bình Dương ra Quyết định số 1784/QĐ-UBND về việc phê duyệt đơn giá đất để tính tiền thuê đất (đợt 1) đối với dự án khu công nghiệp Nam Tân Uyên (KCN NTU) 3 tại thành phố Tân Uyên. Với tổng diện tích xác định giá đất là 344ha, thời hạn sử dụng 70 năm tính đến ngày 13/09/2068, đơn giá đất được sử dụng là 2,4 triệu đồng/m2. Sau khi trừ đi số năm được miễn tiền sử dụng đất kể từ thời điểm hiện tại và khấu trừ chi phí bồi thường, tái định cư thì tổng chi phí sử dụng đất phải nộp cho dự án NTU3  là 2.751 tỷ đồng, tương đương đơn giá 10,76 tỷ/ha thương phẩm.

• Trong kịch bản cơ sở cho năm 2024, chúng tôi ước tính doanh thu và LNST của NTC lần lượt là 678 tỷ đồng (+188% YoY) và 336 tỷ đồng (+12% YoY). Doanh thu chủ yếu đến từ từ hoạt động kinh doanh cho thuê đất công nghiệp, khi bàn giao 90 ha với giá thuê trung bình là 130 USD/m2. EPS 2024 dự kiến đạt 13.996 đồng.

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NTC với giá mục tiêu 299.000 đồng/cổ phiếu, cho mục tiêu dài hạn dựa trên tiềm năng từ việc đưa khu công nghiệp NTU3 vào kinh doanh. Kết hợp với mức cổ tức bằng tiền dự kiến 6.000 đồng/ cổ phiếu trong 12 tháng tới, tổng mức sinh lời kỳ vọng là 53% so với giá đóng cửa ngày 04/09/2024.

  Kết quả kinh doanh Q2/2024 tương đối khiêm tốn

  Trong quý 2/2024, NTC ghi nhận doanh thu đạt 67 tỷ đồng (+11% YoY, +18% QoQ), LNST đạt 66 tỷ đồng (-13% YoY, +1% QoQ). Doanh thu tài chính Q2/2024 ghi nhận ở mức ổn định 47 tỷ đồng, chủ yếu đến từ thu nhập lãi (23 tỷ đồng) và cổ tức của các công ty liên kết (20 tỷ đồng). Lũy kế 6T2024, NTC ghi nhận doanh thu thuần đạt 124 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, LNST của công ty giảm 16% YoY, ghi nhận đạt 131 tỷ đồng, do thu nhập lãi từ công ty liên kết giảm so với cùng kỳ (chủ yếu từ thu nhập tại CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG giảm 66% so với cùng kỳ).

  Bảng 1: Kết quả kinh doanh quý 2/2024 của NTC

Dự án NTU3 – cập nhật chi phí sử dụng đất

Ngày 18/06/2024, UBND tỉnh Bình Dương ra quyết định số 1784/QĐ-UBND về việc phê duyệt đơn giá đất để tính tiền thuê đất (đợt 1) đối với dự án KCN NTU 3 tại phường Hội Nghĩa, phường Uyên Hưng, thành phố Tân Uyên. Với tổng diện tích xác định giá đất là 344ha, thời hạn sử dụng 70 năm tính đến ngày 13/09/2068, đơn giá đất được sử dụng là 2,4 triệu đồng/m2. Sau khi trừ đi số năm đượcmiễn tiền sử dụng đất kể từ thời điểm hiện tại, số năm phải đóng tiền sử dụng đất còn lại của dự án NTU3 là 33 năm, áp dụng với diện tích đất thương phẩm của dự án là 256 ha, chúng tôi ước tính tổng chi phí sử dụng đất của toàn dự án là 2.914 tỷ đồng.

Theo quyết định số 444/QĐ – UBND tỉnh Bình Dương ngày 20/02/2020 về việc phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư đợt 1 dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng (giai đoạn II), tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ là 159,27 tỷ đồng. Số tiền này được khấu trừ trực tiếp trên tổng số tiền sử dụng đất phải nộp của dự án. Theo đó, tổng chi phí sử dụng đất phải nộp là 2.751 tỷ đồng, tương đương đơn giá 10,76 tỷ/ha thương phẩm. Tổng vốn đầu tư ước tính cho dự án NTU3 là 4.510 tỷ đồng.

Bảng 2: Chi tiết các khoản mục đầu tư của NTU3

Về tiến độ bán hàng, tại thời điểm cuối Q2/2024, số dư người mua trả tiền trước của NTC ghi nhận ở mức 303 tỷ đồng (tương đương so với Q1/2024, ghi nhận 308 tỷ đồng), cho thấy NTU 03 chưa ghi nhận thêm khách hàng mới. Với việc công ty có thể hoàn thành chi trả tiền sử dụng đất trong nửa sau năm 2024, NTC có thể đẩy mạnh bán hàng để hoàn thành mục tiêu doanh thu và lợi nhuận cho cả năm.

Trong kịch bản cơ sở cho năm 2024, chúng tôi kỳ vọng NTC có khả năng đạt doanh thu 661 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh cho thuê đất công nghiệp, khi bàn giao 90 ha với giá thuê trung bình là 130 USD/m2. Chúng tôi lưu ý rằng tại thời điểm cuối quý 2/2024, số dư người mua trả tiền trước bằng 54% so với kế hoạch doanh thu từ hoạt động kinh doanh, cho thấy có cơ sở cho việc kì vọng ghi nhận doanh thu từ NTU 03 ngay trong năm 2024, trong đó 85% tổng doanh thu sẽ được phân bổ hằng năm bắt đầu từ 2024, 15% còn lại sẽ được ghi nhận một lần trong năm. Theo đó, nếu tính cả mảng dịch vụ KCN, tổng doanh thu sẽ đạt 678 tỷ đồng (+188% YoY) và LNST dự báo sẽ đạt mức 336 tỷ đồng (+12% YoY, đạt 121% so với kế hoạch kinh doanh 2024).

Trong kịch bản tiêu cực, NTC chỉ bàn giao 45ha trong tổng số 90ha, khi đó, tổng doanh thu ước đạt 215 tỷ đồng (-9% YoY) và LNST dự báo sẽ đạt mức 200 tỷ đồng (-33% YoY).

Định giá

Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NTC, với giá mục tiêu 299.000 đồng/cổ phiếu. Kết hợp với mức cổ tức bằng tiền dự kiến 6.000 đồng/ cổ phiếu trong 12 tháng tới, tổng mức sinh lời kỳ vọng là 53% so với giá đóng cửa ngày 04/09/2024.