VHM - TRIỂN VỌNG TƯƠI SÁNG NHỜ BACKLOG LỚN

1. MÔ HÌNH KINH DOANH

   Vinhomes được thành lập vào năm 2008 và niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE) vào tháng 5/2018. VHM hiện đang là doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn nhất tại Việt Nam về quy mô vốn hóa.

   VHM là nhà phát triển bất động sản hàng đầu cả nước, dẫn đầu thị phần trên tất cả các phân khúc. Doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất quy mô lên đến 19.980 ha (tính đến tháng 8/2024), hầu hết tọa lạc tại những vị trí trung tâm đắc địa hoặc có tiềm năng phát triển du lịch.

   Ngoài ra, VHM còn đóng vai trò là “quân bài chủ lực” trong hệ sinh thái tập đoàn Vingroup. VHM là thành viên của Vingroup – tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam (HOSE: VIC), được thừa hưởng tiện ích được phát triển trong hệ sinh thái VIC như bệnh viện, trường học, TTTM … Vinhomes có vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của Vingroup, đóng góp lên đến khoảng 65-70% doanh thu cả tập đoàn trong vòng 4 năm qua.

2. KẾT QUẢ KINH DOANH

Doanh thu Quý 2/2024 của riêng Vinhomes đạt 28.38 nghìn tỷ VND (-13% YoY), LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 10.89 tỷ VND (+12.4% YoY) đến từ việc:

(1) Bàn giao tại dự án Ocean Park 1,2,3 và một phần Golden Avenue.

(2) Ghi nhận khoản lãi trước thuế 6.4 nghìn tỷ VND từ giao dịch bán buôn tại dự án Royal Island.

Doanh thu lũy kế 6T24 giảm 41% svck, đạt 36.587 tỷ VND và LNST đạt 11.78 tỷ VND (-45.5% YoY). Mức ghi nhận doanh thu giảm là do lượng bàn giao các căn tại Vinhomes Ocean Park 1 và 2, Vinhomes Smart City và Vinhomes Grand Park thấp hơn so với giai đoạn 6T23, trong khi chờ hoàn thiện các căn mới bán để bàn giao trong các quý tiếp theo.

Ngoài ra, VHM đang sử dụng nhà thầu nội bộ (thông qua công ty con Vincons) có thể mang lại lợi ích lâu dài như kiểm soát tốt hơn chất lượng dự án, tiến độ thực hiện và tăng tính linh hoạt trong việc quản lý chi phí vật liệu xây dựng và lao động.

Biên LN gộp mảng bán bất động sản đã cải thiện đáng kể, +15,2% QoQ trong Q2/24 và +7,8% HoH trong 6T24. Biên lợi nhuận gộp tổng hợp trong Q2/24 giảm 10 điểm % svck, chủ yếu do sự đóng góp lớn hơn từ lĩnh vực dịch vụ xây dựng, nhưng tăng 9 điểm % so với quý trước nhờ số lượng căn BCC bàn giao thấp hơn trong quý này.

3. CÁC DỰ ÁN TRỌNG TÂM

1. Vinhomes Royal Island (2024 trở đi)

• Vị trí: huyện Thủy Nguyên, tp. Hải Phòng.

• Tổng diện tích dự án: 877ha

• Sản phẩm: Nhà liền kề/Biệt thự/Shophouse

• Số căn: 8.300 căn thấp tầng (% căn đã bán = 75%)

• Cập nhật tiến độ: Bắt đầu mở bán vào tháng 3/2024. Hiện đang xây dựng cơ sở hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm để bàn giao cho KH.

2. Vinhomes Wonder Park (2024 trở đi)

• Vị trí: huyện Đan Phượng, tp. Hà Nội

• Tổng diện tích dự án: 133ha

• Sản phẩm: Chung cư/Liền kề/Biệt thự/Trường học/TTTM; công viên sinh thái quy mô 16ha

• Số căn: 2,300 căn thấp tầng, 600 căn chung cư

• Cập nhật tiến độ: Dự kiến mở bán trong Q4/24.

• Lợi thế: Bao bọc bởi các dự án hạ tầng giao thông đang thi công

3. Vinhomes Global Gate (2024 trở đi)

• Vị trí: huyện Đông Anh, tp. Hà Nội

• Tổng diện tích dự án: 385ha

• Sản phẩm: Chung cư/Biệt thự/Shophouse/Trường học/TTTM; Trung tâm Triển lãm Quốc gia quy mô 90ha

• Số căn: 4.100 căn thấp tầng, 12.600 căn chung cư

• Cập nhật tiến độ: Đang xây dựng cơ sở hạ tầng dự án.

• Lợi thế: Nằm gần tuyến đường huyết mạch Tây Thăng Long

3. Vinhomes Hạ Long Xanh (2025 trở đi)

• Vị trí: thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

• Tổng diện tích dự án: 5.545ha

• Sản phẩm: Chung cư/Liền kề/Biệt thự/ Shophouse

• Cập nhật tiến độ: Đang xây dựng cơ sở hạ tầng dự án.

4. ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG

Doanh số chưa ghi nhận còn cao.

• Vinhomes đã ghi nhận 51.700 tỷ đồng doanh số ký bán trong 6T24, cao hơn 27,3% svck. Trong đó, Vinhomes Royal Island chiếm 81%, đạt 41.900 tỷ đồng.

• Tổng giá trị doanh số bán hàng chưa ghi nhận lũy kế tại cuối Q2/2024 +33,2% HoH lên 118.700 tỷ VND. Ban lãnh đạo dự kiến khoảng 65.000 tỷ VND từ doanh số bán hàng chưa ghi nhận lũy kế hiện tại sẽ được ghi nhận trong nửa cuối năm 2024.

• Doanh thu bán dự án chưa thực hiện lũy kế đã tăng trở lại trong các quý gần đây, trong khi doanh thu được ghi nhận đang chậm lại do các dự án mới ra mắt chưa hoàn thành để bàn giao. Điều này cho thấy tiềm năng tăng trưởng tổng doanh thu điều chỉnh của mảng bán bất động sản là vẫn còn lớn.

• Khoản xây dựng cơ bản dở dang đã tăng 38% từ đầu năm lên 73.554 tỷ VND và các khoản tạm ứng để giải phóng mặt bằng đã tăng 43% từ đầu năm lên 56.518 tỷ VND vào cuối Q2/24, lần lượt cao hơn 34%/102% so với số liệu đã ghi nhận năm ngoái. Phần lớn các khoản này đến từ các dự án ở miền Nam, sẽ ra mắt trong giai đoạn 2025 - 2026.

Chiến lược bán lô lớn đang thể hiện sự hiểu quả. Vinhomes đang đàm phán hai thương vụ bán lô lớn với tổng giá trị 40.000 tỷ VND, nếu thành công thì VHM sẽ cán mốc mục tiêu doanh số bán cả năm (90.000 - 110.000 tỷ VND). Điều này tạo nền tảng vững vàng cho đà tăng trưởng DT mảng BĐS trong tương lai. Chiến lược này tỏ ra hiệu quả khi mang lại dòng tiền nhanh chóng và trực tiếp từ đối tác, đặc biệt có lợi trong những giai đoạn tâm lý thị trường và nhu cầu của khách hàng bán lẻ yếu.

Các đại dự án thúc đẩy doanh số trong 2025 - 2026 mạnh mẽ. Hai dự án Global Gate và Wonder Park lần lượt nằm ở khu vực Đông Bắc và Tây Bắc Hà Nội. Với sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS Hà Nội và vị trí chiến lược của các dự án, chúng tôi kỳ vọng phản ứng tích cực từ thị trường đối với hai dự án này, thu hút cả người mua bất động sản để ở và mua cho mục đích đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội vẫn mạnh, đạt 119,7% trong Q2 và 112,6% trong 6T24, bất chấp giá nhà tăng, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ.

Dự án Khu công nghiệp được chấp thuận. Vào tháng 7/2024, dự án khu công nghiệp của Vinhomes tại Khu kinh tế Vũng Áng, tỉnh Hà Tĩnh đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Với tổng diện tích 965ha, VHM dự kiến tổng giá trị đầu tư 13.200 tỷ VND.

Vinhomes dự kiến mua lại 370 triệu cổ phiếu vào cuối tháng 9. Vinhomes đã nhận được sự chấp thuận từ cổ đông về kế hoạch mua lại cổ phiếu. Việc mua lại 370 triệu cổ phiếu (~8,5% số cổ phiếu đang lưu hành hiện tại) sẽ dẫn đến việc giảm vốn điều lệ của Vinhomes tương ứng với 3.700 tỷ đồng. Tại cuối Q2/24, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu đạt 24%, thấp hơn mức trung bình của ngành là 48%, chúng tôi cho rằng việc mua lại cổ phiếu sẽ không có tác động đáng kể đến sức khỏe tài chính của VHM.

6. NHẬN ĐỊNH

Dựa trên các luận điểm đã nêu, chúng tôi nhận thấy giá trị hợp đồng ký bán của VHM có thể tăng 17% (nhờ vào các dự án sắp mở bán trong Q4/2024 và các dự án hiện hữu). Trong các năm tới, VHM sẽ chuyển dần sang ký kết các hợp đồng BCC (hợp đồng hợp tác kinh doanh) đối với các dự án lớn, qua đó Doanh thu bán BĐS của VHM có thể chậm lại, doanh thu tài chính thông qua ký kết BCC sẽ tăng lên. LNST có thể đạt mức 34.000 tỷ VND trong năm nay và 35.000 tỷ VND trong năm 2025.

Ngoài ra, ba luật lớn về bất động sản (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023) đã bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, sớm hơn so với dự kiến trước đó là ngày 01/01/2025. Một số điểm cần lưu ý:

• Các khung giá đất mới sẽ làm tăng chi phí giải phỏng mặt bằng.

• Quy định chặt chẽ hơn về việc thu xếp dòng vốn cho các dự án theo Luật Kinh doanh BĐS sẽ có lợi rất lớn cho các cty có sk tài chính lành mạnh.

• Giới hạn tiền đặt cọc tối đa 5% (trước đây là >10%) và mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài cũng sẽ hỗ trợ tâm lý người mua nhà.

Là nhà phát triển hàng đầu cả nước với tình hình tài chính khỏe mạnh, khả năng triển khai dự án tốt và đáp ứng đầy đủ các quy định pháp lý, Vinhomes có nhiều lợi thế cạnh tranh dưới các luật mới này.

7. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT

MACD và mẫu hình giá đang tạo một phân kỳ dương ở khung chart tuần.

Khối lượng giao dịch ở vùng đáy đã tăng lên cho thấy các tín hiệu gom hàng rõ ràng hơn.

8. ĐỊNH GIÁ

Phương pháp RNAV (tỷ trọng 50%) cho giá mục tiêu 51.325 VND/cổ phiếu

• WACC: 11.05%

• Tỷ lệ chiết khấu: 20%

• Giả định rằng Vinhomes hoàn thành kế hoạch mua lại cổ phiếu của mình như đã đề xuất.

Phương pháp P/B (tỷ trọng 50%) cho giá mục tiêu 52.560 VND/cổ phiếu

• P/B mục tiêu: 1.0x

Chúng tôi khuyến nghị MUA đối với mã VHM với mức giá mục tiêu là 52.700 VND/cổ phiếu (+20.45% so với giá đóng cửa ngày 20/09/2024)