Tổng quan các thách thức thị trường nhà ở Châu Á

1. Các khó khăn bắt đầu

Kể từ năm 2022, người mua và người thuê nhà trên toàn cầu đã phải đối mặt với thách thức về lãi suất tăng. Điều này dẫn đến sự bất mãn ngày càng tăng trong số các cử tri: các cuộc thăm dò trên toàn quốc cho thấy 41% người Úc và 47% người Canada xếp hạng chi phí nhà ở là một trong ba mối quan tâm hàng đầu của họ.

Nghiên cứu của Savills Tech Cities đã nêu bật xu hướng người dân và các công ty di dời khỏi các thành phố lớn, đắt đỏ đến các thành phố nhỏ hơn ở Hoa Kỳ, chẳng hạn như Denver, Bristol và Tallinn, nơi có chi phí sinh hoạt thấp hơn. Ở hầu hết các thị trường quốc tế được phân tích, tình trạng thiếu hụt nguồn cung là động lực chính dẫn đến tình trạng không đủ khả năng chi trả.

2. Thách thức ở thị trường Châu Á

Với Úc và Canada thì đã có những nổ lực ngăn chặn dòng tiền đầu cơ, đặc biệt là đối với vốn nước ngoài. Song, các chính sách này không giải quyết triệt để vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ. Còn đối với UK, trách nhiềm về nguồn nhà ở xã hội được dịch chuyển dần sang cho khu vực tư nhân với sự sụt giảm 17% về tỷ trọng lượng nhà ở xã hội trên tổng số lượng nhà ở tại Anh. Chính phủ Anh đặt mục tiêu tăng nhà ở giá rẻ thông qua Mục 106 - Các thỏa thuận này yêu cầu các dự án phát triển mới phải bao gồm một tỷ lệ nhà ở giá rẻ, yêu cầu các nhà phát triển tư nhân phải chịu một phần trách nhiệm giải quyết nhu cầu nhà ở, cần phải tập trung song song vào việc mở rộng nguồn cung đất đai và cung cấp hướng dẫn chính sách rõ ràng hơn, dài hạn cho các hiệp hội nhà ở và chính quyền địa phương.

Thị trường nhà ở tại Châu Á, mặc dù đa dạng, nhưng cũng có một số thách thức chung với thị trường phương Tây, đặc biệt là về khả năng chi trả ở các khu vực thành thị.

Thị trường nhà ở của Trung Quốc nổi bật nhờ sự bùng nổ xây dựng lớn trong thập kỷ qua, vượt xa tốc độ tăng trưởng dân số. Mặc dù vậy, quá trình đô thị hóa, đặc biệt là sự di cư của người lao động đến các thành phố hạng nhất như Thượng Hải và Bắc Kinh, vẫn tiếp tục thúc đẩy nhu cầu ở những khu vực này. Cần lưu ý rằng khả năng chi trả nhà ở không phải là vấn đề toàn quốc ở Trung Quốc mà tập trung ở các thành phố lớn. Chính phủ Trung Quốc đang giải quyết những vấn đề này bằng cách khuyến khích phát triển nhà cho thuê

Khả năng chi trả nhà ở tại Nhật Bản là một vấn đề cục bộ, chủ yếu ảnh hưởng đến các thành phố lớn và năng động như Tokyo và Osaka, ngay cả khi dân số chung của đất nước đang giảm. Tokyo đã chứng kiến ​​sự gia tăng di cư ròng hơn 125.000 người vào năm ngoái, nhấn mạnh quá trình đô thị hóa liên tục và nhu cầu nhà ở tại các khu vực đô thị lớn. Dòng người dân đổ về này đang đẩy giá thuê nhà và giá bất động sản lên cao, làm trầm trọng thêm mối lo ngại về khả năng chi trả.

Thị trường nhà ở của Singapore được đặc trưng bởi sự phân chia rõ rệt giữa khu vực công và tư. Phần lớn dân số—hơn ba phần tư—sống trong nhà ở công cộng do Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB) xây dựng. Hệ thống này đã rất hiệu quả trong việc thúc đẩy quyền sở hữu nhà, với 90% công dân sở hữu nhà của riêng mình. Vai trò của HDB trong việc cung cấp nhà ở giá rẻ là trụ cột chính trong việc duy trì sự ổn định xã hội và đảm bảo rằng hầu hết cư dân đều có quyền tiếp cận nhà ở an toàn. Để bảo vệ công dân địa phương và thường trú nhân khỏi áp lực đầu cơ, Singapore đã thực hiện các quy định nghiêm ngặt đối với người mua nước ngoài, bao gồm thuế trước bạ đã tăng từ 30% lên 60% trong tháng 3/2023.

3. Thực trạng ở Việt Nam

Tương tự như vậy, Việt Nam đang phải đối mặt với những thách thức về khả năng chi trả nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Từ năm 2019 đến năm 2023, chỉ số giá nhà ở tăng 6% mỗi năm tại Hà Nội và 3% mỗi năm tại TP.HCM, trong khi thu nhập cá nhân tăng 4% mỗi năm tại Hà Nội và 3% mỗi năm tại TP.HCM.

Thách thức thực sự nằm ở sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung trên tất cả các thị trường. Đây là sự kết hợp của các ràng buộc pháp lý, các vấn đề của chủ đầu tư, biến động trên thị trường tài chính và sự bất lực của chính phủ.

Một thị trường lành mạnh thường có thị phầncủa các bất động sản hạng B và C chiếm ưu thế, như ở cả TP.HCM và Hà Nội. Ở cả hai thành phố, nhu cầu về 50.000 căn hộ mỗi năm, do nhập cư và thay đổi về sức mua hộ gia đình, vẫn chưa được đáp ứng, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén.

Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu tại Savills, cho biết nguồn cung nhà ở tương lai tại TP.HCM sẽ không đáp ứng được nhu cầu hiện tại. Hơn nữa, khi nhìn vào các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nguồn cung kết hợp từ các thị trường này cũng không đáp ứng được nhu cầu hiện tại của khu vực.

Nguồn cung trong tương lai cũng bị hạn chế khi TP.HCM chứng kiến ​​nhiều sản phẩm cao cấp hơn trong ngắn hạn và các lựa chọn ít phải chăng hơn, trong khi Hà Nội vẫn tiếp tục tập trung vào hạng B.

4. Các giải pháp đang được tiến hành

1. Tăng cường xây dựng cơ sở hạ tầng: Chi tiêu cơ sở hạ tầng đầy tham vọng của chính phủ quốc gia, ở mức khoảng 6% GDP, bao gồm đường bộ, điện, cầu, sân bay, cảng và đường sắt. Phần lớn cơ sở hạ tầng tập trung vào việc cải thiện khả năng kết nối, liên kết các thành phố/tỉnh xa xôi với TP.HCM và Hà Nội thông qua đường bộ, đường cao tốc và đường vành đai. Điều này làm giảm thời gian di chuyển, thực sự đưa CBD - các khu thương mại, đến gần hơn với các khu vực ngoại vi.

2. Khơi thông điểm nghẽn pháp lý: Luật Đất đai sửa đổi nhằm mục đích đẩy nhanh nguồn cung nhà bằng cách sử dụng các khuôn khổ giá trị thị trường. Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 nhằm mục đích tăng cường tính minh bạch và đơn giản hóa các thủ tục hành chính.

   Luật này giới hạn quyền sở hữu của người nước ngoài ở mức 30% tổng số căn hộ trong một khu chung cư và tối đa 250 căn hộ trong một phường cụ thể. Các tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài bị giới hạn trong thời hạn sở hữu 50 năm, với tùy chọn gia hạn không quá 50 năm. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam, bao gồm cả Việt Kiều, được hưởng quyền sở hữu vĩnh viễn.

3. Ngăn chặn đầu cơ: Để thúc đẩy nguồn cung nhà ở và ngăn chặn đầu cơ, Khoản 1, Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 31 tháng 1 năm 2025, cấm phân lô đất ở các quận nội thành và thành phố được phân loại là Loại I, Loại II và Loại III. Để khuyến khích nhà ở xã hội, luật sửa đổi loại bỏ yêu cầu dự trữ đất 20% cho các dự án thương mại, cho phép các chủ đầu tư phân bổ phần đó cho nhà ở thương mại. Các nhà đầu tư nhà ở xã hội cũng được miễn thuế sử dụng đất và tiền thuê đất, cùng với quyền tiếp cận các khoản vay lãi suất thấp.

5. Nhu cầu đầu tư

Theo Savills, khu vực tư nhân có thể đóng góp vốn và chuyên môn, trong khi khu vực công có thể cung cấp quyền tiếp cận đất đai và đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý. Nếu nhà cho thuê giá rẻ có thể mang lại lợi nhuận chấp nhận được cho các nhà đầu tư tổ chức, nó có thể mở khóa nguồn vốn đầu tư đáng kể.

Chính quyền thành phố nên tạo điều kiện cho sự hợp tác giữa các chủ đất để tái thiết khu dân cư. Cách tiếp cận này có thể tạo ra nhà ở bền vững trên diện tích đất nhỏ hơn, kết hợp các tiện nghi chung và không gian mở.

Cuộc khủng hoảng khả năng chi trả ngày càng trầm trọng hơn với tình trạng thiếu hụt nhà ở mỗi năm. Do đó, việc tăng tốc hợp tác giữa khu vực công và tư nhân là rất quan trọng để giải quyết vấn đề này ở quy mô lớn.