SZC - GIÁ THUÊ TĂNG DO NGUỒN CUNG KHAN HIẾM
MÔ HÌNH KINH DOANH
Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) có tiền thân là Công ty Cổ phần phát triển Hạ tầng Sonadezi được thành lập vào năm 2007. Công ty hoạt động trong lĩnh vực lĩnh vực đầu tư, phát triển và kinh doanh bất động sản. Công ty hoạt động trong các lĩnh vực như: (i) Đầu tư và phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư và các sân golf; (ii) Kinh doanh cơ sở hạ tầng của các công trình; (iii) Giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, định giá, quản lý bất động sản.
Một số dự án tiêu biểu của công ty như: Dự án Khu công nghiệp đô thị Châu Đức, dự án BOT đường 768, dự án khu dịch vụ thể dục thể thao Sonadezi…
2. KẾT QUẢ KINH DOANH
Trong Q3/2024, biên lợi nhuận gộp của KCN vượt hơn 60%, nhờ giá thuê cao nhất kể từ khi thành lập KCN Châu Đức. Doanh thu đạt 164,7 tỷ đồng (-22% YoY). LNST đạt 59,5 tỷ đồng (+8% YoY).
Nguồn doanh thu chính đến từ việc cho thuê đất tại KCN Châu Đức, với doanh thu cho thuê đất đạt 141 tỷ đồng (-36,7% YoY).
Diện tích cho thuê là 6,5 ha (-23,9% YoY) với giá thuê 92 USD/m2/chu kỳ thuê (+12,8% YoY).
Lũy kế 9T/2024, kết quả kinh doanh của SZC tăng trưởng khá ấn tượng, doanh thu đạt 641 tỷ (+15% YoY) và LNST đạt 227.8 tỷ (+39.3% YoY). Trong đó, mảng khu công nghiệp chiếm 90% trong tổng cơ cấu doanh thu, đạt 568 tỷ (+23% YoY).
Do đó, SZC đã hoàn thành lần lượt 73% và 99% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2024.
Dự báo Q4/2024 và năm 2025, SZC sẽ tiếp tục tăng trưởng với sự gia tăng của giá thuê và các hợp đồng MOUs.
Ngoài ra, giá trị người mua trả trước ngắn hạn của SZC đã có đà tăng mạnh nhất trong khoảng 4 năm trở lại đây, đạt mức kỷ lục trong lịch sử là 701 tỷ. Trong đó, 359 tỷ đến từ Electronic Tripod VN (khoảng 18 ha) và 178 tỷ đến từ Steel Builder (khoảng 7,6 ha).
3. ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG
Mảng cho thuê Khu công nghiệp dẫn dắt đà tăng trưởng:
Giá thuê rẻ so với mặt bằng chung (trung bình là 120 USD/m2/chu kỳ thuê) cùng với diện tích đất sạch sẵn sàng cho thuê còn rất lớn (250/400 ha sẵn sàng cho thuê ngay).
Vị trí của KCN hấp dẫn khi nằm ở nút giao cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu – đường 991B. Dự án này hiện đã cơ bản hoàn thành 100% giải phóng mặt bằng, khối lượng đã thi công đạt 50% giá trị công trình.
Theo CBRE, tỷ lệ lắp đầy KCN trung bình tại khu vực Tier 1 (bao gồm cả BR - VT) đạt ~89%. Kèm với nguồn cung mới bị siết chặt từ 2023 đến nay, điều này đã tạo ra xu hướng thuê lan rộng sang các khu vực chưa được để ý đến nhiều trong thời gian qua.
Các hợp đồng lớn đang dần xuất hiện (Electronic Tripod VN (18 ha); Steel Builder VN (7,6 ha))
Trong 3 quý đầu năm 2024, diện tích MOU đã ký đạt tổng cộng 38 ha (+50% svck), với các hợp đồng thuê đáng kể với Electronic Tripod Vietnam cho 18 ha với giá 95 USD/m2/chu kỳ thuê, Steel Builder 7,6 ha, Hòa Phát Container thuê 6 ha, và 2 nhà cung cấp khác của Tripod thuê 6 ha tại KCN Châu Đức.
Khu Dân cư Hữu Phước chờ GPMB: KDC Hữu Phước đã được triển khai từ 2020, giai đoạn 1 đã hoàn thiện xây thô gần như hoàn toàn. Nhưng đến nay doanh thu mới ghi nhận được khoảng hơn 30% lượng đã bán với tốc độ rất chậm
4. NHẬN ĐỊNH VÀ ĐỊNH GIÁ
Nguồn thu vào của Chinh phủ đang thong dong về đích chỉ sau 9T đầu năm. Tuy nhiên, chi tiêu đầu tư công khiêm tốn, và hiện đang tạo ra áp lực giải ngân lớn trong 2 tháng cuối năm.
Từ đó, Loanh quanh thị trường dự phóng doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của SZC trong năm 2025 lần lượt đạt 1.367 tỷ (+14% YoY) và 437 tỷ (+11% YoY).
Rủi ro:
(1) Khó khăn trong việc bồi thường và giải phóng mặt bằng.
(2) Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự kiến sẽ tăng 20% với việc áp dụng bảng giá đất Bà Rịa Vũng Tàu vào năm 2025.
—> Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN với giá mục tiêu là 43.200 đồng/cổ phiếu (+11.9% so với giá đóng cửa ngày 5/11/2024) dựa trên phương pháp định giá SOTP.
