Phát Đạt (PDR) giảm 3,7% ngay sau tin khởi công tổ hợp 2,32 tỷ USD với Lotte
Sáng 23/10/2026 (thứ Sáu tuần trước), Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) tổ chức lễ khởi công tổ hợp Lotte Eco Smart City Thu Thiem tại phân khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP.HCM. Dự án có tổng vốn đầu tư 60.000 tỷ đồng (khoảng 2,32 tỷ USD), diện tích 7,45 ha, gồm 6 lô đất liền kề quy hoạch thành tổ hợp đa chức năng. Thế nhưng trong phiên giao dịch đầu tuần hôm nay (26/10), cổ phiếu PDR lại giảm 3,70% xuống 11.700 đồng/cp – mức thấp nhất trong phiên – với khối lượng khớp 6,65 triệu đơn vị, cao hơn mức trung bình 10 phiên (5,5 triệu). Vốn hóa thị trường của PDR hiện ở mức 12.073,5 tỷ đồng.
Phát Đạt (PDR) giảm 3,7% ngay sau tin khởi công tổ hợp 2,32 tỷ USD với Lotte
Sáng 23/10/2026 (thứ Sáu tuần trước), Tập đoàn Lotte và Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) tổ chức lễ khởi công tổ hợp Lotte Eco Smart City Thu Thiem tại phân khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP.HCM. Dự án có tổng vốn đầu tư 60.000 tỷ đồng (khoảng 2,32 tỷ USD), diện tích 7,45 ha, gồm 6 lô đất liền kề quy hoạch thành tổ hợp đa chức năng. Thế nhưng trong phiên giao dịch đầu tuần hôm nay (26/10), cổ phiếu PDR lại giảm 3,70% xuống 11.700 đồng/cp – mức thấp nhất trong phiên – với khối lượng khớp 6,65 triệu đơn vị, cao hơn mức trung bình 10 phiên (5,5 triệu). Vốn hóa thị trường của PDR hiện ở mức 12.073,5 tỷ đồng.
Nội dung thương vụ
Dự án do Công ty TNHH Lotte Properties HCMC phát triển, với sự tham gia của ba đơn vị thuộc Tập đoàn Lotte (Lotte Shopping, Hotel Lotte, Lotte Engineering & Construction) và Phát Đạt. Theo cơ cấu, Phát Đạt sở hữu 35% vốn điều lệ Lotte Properties HCMC, phụ trách phát triển các khối nhà ở và hai khối cao ốc thương mại – dịch vụ – văn phòng (lô 2-1 và 2-3) với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 219.722 m². Lotte đảm nhận khối thương mại 2-5 bao gồm phần cao tầng, khối đế thương mại – dịch vụ và các tầng hầm. Ba ngân hàng đồng hành là MB, VietinBank và BIDV.
Lotte Eco Smart City có lịch sử dài: nghiên cứu từ năm 1997, ký hợp đồng đầu tư 2017, động thổ lần đầu tháng 9/2022, sau đó đình trệ vì vướng mắc pháp lý, cơ cấu sở hữu và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tháng 6/2025, TP.HCM phê duyệt giá đất với tổng giá trị hơn 16.190 tỷ đồng. Đến cuối tháng 7/2026, Lotte Properties HCMC hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất, tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai. Một chi tiết đáng chú ý: tổng vốn đầu tư công bố lần này 60.000 tỷ đồng đã tăng gần 40.000 tỷ đồng so với mức 20.100 tỷ công bố trước đây – nghĩa là quy mô cam kết vốn của các bên, bao gồm cả PDR, cũng tăng tương ứng.
Phối cảnh khu tổ hợp Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm. Ảnh: Lotte HCMC
Vì sao cổ phiếu không phản ứng tích cực?
Phản ứng -3,7% của PDR có thể giải thích bằng tổ hợp nhiều yếu tố: đây là trường hợp sell-the-news điển hình khi thông tin đã được thị trường kỳ vọng và phản ánh dần vào giá kể từ khi TP.HCM phê duyệt giá đất tháng 6/2025 và Lotte Properties HCMC hoàn tất nghĩa vụ tài chính cuối tháng 7/2026; thêm vào đó là lo ngại áp lực vốn khi tổng mức đầu tư tăng gần gấp ba lên 60.000 tỷ đồng, trong khi PDR chỉ nắm 35% nhưng phải cam kết nguồn lực rất lớn so với vốn hóa 12.073 tỷ đồng – khả năng pha loãng cổ phiếu, phát hành trái phiếu hoặc tăng tỷ lệ nợ đều là kịch bản thị trường phải tính đến; chu kỳ dòng tiền của một dự án quy mô này kéo dài 5–10 năm, nghĩa là 2–3 năm đầu chủ yếu phát sinh chi phí trước khi ghi nhận doanh thu đáng kể, khó tạo động lực ngắn hạn cho giá cổ phiếu; và cuối cùng là bối cảnh thị trường bất động sản đang chững lại khi mặt bằng lãi suất chung còn ở mức cao, thanh khoản phân khúc căn hộ và nhà ở thương mại tại TP.HCM chưa phục hồi rõ rệt – trong môi trường đó, cả nhóm cổ phiếu bất động sản nói chung và PDR nói riêng đều khó bứt phá về giá dù có câu chuyện riêng tích cực.
Giải ngân đầu tư công đến 08/10/2026 đạt 652.125 tỷ đồng (63,8% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao), tăng tốc rõ rệt trong quý III nhưng vẫn còn khoảng 320.000 tỷ đồng cần giải ngân trong quý IV để tiệm cận mục tiêu 95%, trong khi 27 bộ và 15 địa phương vẫn dưới bình quân. Lực đẩy mùa cao điểm cuối năm đến từ cơ chế chấm điểm giải ngân chính thức áp dụng từ tháng 10 và cụm đại dự án phía Nam – nổi bật là sân bay Long Thành khai thác thương mại từ 24/12/2026 – mở ra chu kỳ hưởng lợi cho nhóm xây lắp hạ tầng (VCG, HHV, C4G, CII) và vật liệu xây dựng (HPG, HT1, KSB, DHA).
